Quando si deve preavvertire l’amministratore per opere nelle parti esclusive?

Nessuna giustificazione per l’amministratore di condominio che, dopo la revoca, effettua un bonifico dal conto condominiale al conto personale, a titolo di rimborso spese. Se manca la prova delle spese sostenute e, dunque, del diritto al rimborso, la condotta dell’amministratore configura, sotto il profilo civile, un grave inadempimento del mandato e obbliga alla restituzione degli importi al condominio.

È quanto affermato da una recente sentenza del Tribunale di Roma (sentenza n. 123/2022 pubblicata il 05 gennaio 2022) riguardante il caso di un amministratore di condominio che aveva bonificato dal conto condominiale al conto personale, la somma di oltre ventimila euro, con causale “anticipazioni anni pregressi”.

Il condominio ha chiamato in causa l’amministratore chiedendo che venisse accertata l’illegittima appropriazione delle somme per presunte anticipazioni e che questi venisse condannato alla restituzione dei relativi importi al condominio.

Il Tribunale ha ritenuto opportuno nominare un consulente tecnico d’ufficio al fine di esaminare la gestione contabile e verificare se, effettivamente, l’operazione svolta dall’amministratore fosse corretta.

Dalla perizia è emerso che le restituzioni asseritamente fatte dall’amministratore in contanti, in favore di altri condomìni era, tecnicamente, impossibile e che nell’ultimo rendiconto predisposto dal convenuto ed approvato dal condominio, non figurava alcun debito specifico verso l’amministratore per anticipazioni.

Ricadeva sull’amministratore l’onere di provare di aver anticipato determinate spese a favore del condominio; visto che la prova non è stata fornita, il Tribunale ha condannato l’amministratore alla restituzione della somma illegittimamente bonificata sul conto personale.

Profili civili: violazione del mandato e obbligo di restituzione

Secondo la citata sentenza, la fattispecie in esame “(avere utilizzato somme di altri condomini ed avere bonificato a sé stesso dopo la revoca una somma non dovuta) integra inadempimento ai doveri di diligenza derivanti dal contratto di mandato intercorso con il condominio”.

Certamente una simile condotta è particolarmente grave e inficia il rapporto di fiducia posto alla base del mandato, ma è bene sottolineare che nel caso in esame, l’amministratore, al momento della commissione dell’illecito, era già stato revocato dall’assemblea.

L’unico provvedimento utile per il condominio che ha agito in giudizio era dunque quello avente ad oggetto la condanna alla restituzione delle somme.

Diversamente, qualora l’amministratore fosse stato ancora in carica, la sua condotta avrebbe costituito fondato motivo di revoca ed eventualmente di nomina di un amministratore da parte del giudice.

Profili penali: reato di appropriazione indebita

La fattispecie esaminata consente una riflessione anche dal punto di vista dei rilievi penali della condotta dell’amministratore.

Come affermato in più occasioni dalla giurisprudenza di legittimità (e da ultimo Cass. sent. n. 6577/2021), integra il delitto di appropriazione indebita sia la condotta dell’amministratore di più condominii che, senza autorizzazione, utilizzi i saldi dei conti attivi dei singoli condomini per esigenze di altri condominii amministrati, in quanto tale condotta comporta di per sé la violazione del vincolo di destinazione impresso al denaro al momento del suo conferimento (Sez. 2, n. 57383 del 17/10/2018, Beretta, Rv. 274889), sia quella dell’amministratore che prelevi delle somme di denaro depositate sui conti correnti dei singoli condomini, dei quali egli abbia piena disponibilità per ragioni professionali, con la coscienza e volontà di farle proprie a pretesa compensazione con un credito di gran lunga inferiore alla somma così indebitamente trattenuta (Sez. 2, n. 12618 del 13/12/2019, dep. 2020, Marcoaldi, Rv. 278833).

Proprio con riferimento all’ipotesi in cui l’amministratore si difenda dalle accuse di appropriazione indebita sostenendo di aver agito per ottenere il rimborso di somme anticipate, la Cassazione ha precisato che l’appropriazione di somme presenti sul conto condominiale, bonificate sul conto personale a titolo di restituzione somme anticipate, configura in ogni caso appropriazione indebita e non reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

È stato precisato, infatti, che il reato di appropriazione indebita non viene meno quando l’imputato invochi di aver trattenuto le somme in contestazione a compensazione di propri preesistenti crediti, ove si tratti di crediti non certi, non liquidi e non esigibili (Cass. sentenza n. 293 del 04/12/2013).

Inoltre, non ricorre il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni nel caso in cui il soggetto che si sia appropriato di denaro o beni a preteso soddisfacimento di un credito abbia piena signoria sui predetti denaro o beni e piena coscienza e volontà di farli propri, sussistendo in questo caso l’elemento psicologico del reato di cui all’art. 646 c.p., non potendo parlarsi di buona fede rispetto ad una azione esecutiva privatamente esercitata, e non ricorrendo conseguentemente alcuno dei casi che potrebbero giustificare l’esclusione del dolo (Cass. sent. n. 12618/2020).

Fonte: https://www.condominioweb.com/condominio/notizia_amp.php?id=18938