Il condomino ha diritto al rimborso delle spese per il cancello crollato a causa del montante arrugginito dalle infiltrazioni e a quelle per la rilastricatura del pavimento di accesso all’abitazione?
La vicenda viene trattata dal Tribunale di Roma n. 8247 del 25 maggio 2022.
Si tratta di infiltrazioni.
Responsabilità del condominio per infiltrazioni e spese anticipate dal condomino. Il caso
La condomina cita in giudizio il condominio asserendo di essere proprietaria di un appartamento, facente parte del condominio convenuto; che a tale appartamento si accedeva tramite un vialetto condominiale il quale, unitamente ai vari terrazzi del condominio, fungeva da lastrico solare e copertura del sottostante immobile in proprietà di un supermercato; che negli anni la proprietà aveva lamentato infiltrazioni provenienti dai locali sovrastanti, presumibilmente dovute ad un vizio progettuale dello stabile; che il sistema di scarico delle acque piovane apposto lungo la pavimentazione era sottodimensionato e ciò, unitamente a difetti strutturali del lastrico, era causa di continue infiltrazioni; che, in particolare, nell’ottobre 2016 il cancello di ingresso alla propria abitazione posta era crollato a causa della rottura del montante marcescente per la ruggine formatasi per lo stagnare delle acque sotto il livello del pavimento; che nel dicembre 2017, a fronte di nuove rimostranze avanzate dal supermercato, sito all’interno dei locali posti al piano terra, il condominio aveva incaricato un’impresa di ricercare la causa delle infiltrazioni, con lavori di ricerca iniziati a fine febbraio 2018 e ripresi ad aprile 2018; che la ditta, dopo aver proceduto alla demolizione del pavimento davanti e intorno ai pali del cancello di proprietà dell’istante, aveva individuato la causa delle infiltrazioni nei pali marcescenti dei cancelli degli interni e, ritenendo che il lavoro di sostituzione dei pali spettasse all’attrice e non, invece, al condominio, non aveva ritenuto di ripristinare lo status quo ante.
L’attrice aveva contestato prontamente le conclusioni tecniche cui era pervenuta la ditta e di aver rappresentato all’amministratore condominiale la necessità di eseguire lavori straordinari per eliminare le cause delle infiltrazioni.
L’assemblea condominiale all’uopo chiamata e tempestivamente impugnata dalla stessa, al punto 5 dell’ordine del giorno, aveva deliberato la disponibilità del condominio a sostenere le spese di rilastricatura prospiciente l’ingresso del suo immobile, ma aveva altresì ribadito la proprietà esclusiva e non comune dei pali del cancello d’ingresso alle singole unità immobiliari omettendo di deliberare in ordine alla necessità di interventi di manutenzione straordinaria.
In data 27.08.2018, atteso l’evidente disagio per accedere alla propria abitazione, in assenza di un intervento condominiale di ripristino, provvedeva direttamente alla riparazione del cancello e della pavimentazione antistante il proprio appartamento, mediante affidamento dei lavori ad una impresa, sostenendo la spesa , di aver patito per mesi stress e disagi in conseguenza della vicenda controversa, subendo danni non patrimoniali quantificabili in € 3.806,80; che, infine, il tentativo di mediazione da lei preventivamente esperito non aveva avuto buon esito.
Il condominio si costituisce e contesta.
In particolare, il Condominio eccepisce, preliminarmente, l’incompetenza per valore del giudice adito, deducendo la strumentalità della quantificazione della pretesa risarcitoria proposta da parte attrice al solo fine di instaurare la causa innanzi al Tribunale, piuttosto che al Giudice di Pace.
Vi era poi l’inammissibilità dell’impugnazione della delibera condominiale per difetto di interesse, atteso che, dall’accoglimento dell’istanza, l’attrice non avrebbe potuto ottenere alcun vantaggio effettivo. Ancora nel merito, che la domanda risarcitoria dell’attrice meritava il rigetto, sia in quanto l’istanza si traduceva in un’inammissibile sostituzione dell’attrice nella richiesta dei danni spettanti, semmai, al diverso condomino, reale danneggiato dalle infiltrazioni e che, in ogni caso, il danneggiamento dei pali del cancello della sua abitazione era esclusivamente riconducibile alla loro vetustà e, dunque, non era affatto imputabile al Condominio, ma a parte attrice.
Contesta quindi la risarcibilità del danno non patrimoniale lamentato dall’attrice in quanto non provato, nonché l’idoneità delle due fatture prodotte a dimostrare l’ammontare dell’importo rimborsabile, comunque non spettantele quanto al ripristino della pavimentazione, in ragione del disposto di cui all’art. 1134 c.c., dettato in materia di gestione dei beni comuni.
Il giudice rigetta la questione preliminare di incompetenza per valore e entra nel merito della vicenda.
La decisione del Giudice
Nel procedere al vaglio della pretesa attorea, occorre preliminarmente statuire in ordine alla domanda tesa a sentir dichiarare l’annullamento della delibera condominiale del 18 giugno 2018 nella parte in cui, al punto 5) del verbale, esclude che il danno da lei lamentato sia di competenza del condominio.
L’impugnativa, così come proposta, merita il rigetto per carenza di interesse ai sensi dell’art. 100 c.p.c.
Ciò deriva dalla stessa portata della delibera, che, al punto 5), recita “l’assemblea ribadisce l’applicabilità, per quanto riguarda le lavorazioni connesse ai lastrici solari, della tabella B di cui al regolamento condominiale.
Inoltre, l’assemblea incarica l’amministratore di rispondere all’avvocato confermando la disponibilità del condominio ad occuparsi delle spese di rilastricatura prospicienti l’ingresso dell’immobile dell’attrice ma ribadendo la proprietà esclusiva, e non comune, dei pali del cancello d’ingresso alla singola unità immobiliare”
Irrilevanza della delibera impugnata
Emerge evidente come l’enunciato della delibera rivesta una portata meramente ricognitiva della proprietà esclusiva dell’attrice rispetto ai pali del cancello posto all’ingresso della sua abitazione, senza incidere in alcun modo sui diritti ad essa spettanti sulle parti comuni o esclusive dell’edificio.
D’altro canto, pur volendo interpretare il punto n. 5 della delibera come espressione della volontà del condominio di non sostenere le spese necessarie per la riparazione del cancello dell’abitazione di parte attrice ovvero come statuizione tesa ad attribuire a parte attrice la responsabilità per le infiltrazioni di cui si discuteva, alcuna utilità potrebbe comunque derivare a quest’ultima da un annullamento della delibera, che lascia impregiudicata ogni valutazione in merito alla causa stessa delle infiltrazioni.
L’accertamento dei fattori causali che vi hanno dato origine rappresenta, infatti, il vero punto nodale della vicenda oggetto di causa, in quanto presupposto per l’eventuale accoglimento delle pretese risarcitorie attoree.
A riguardo, si osserva che nella relazione peritale redatta dal CTU è stato dettagliatamente descritto lo stato dei luoghi, sono state valutate la natura, l’entità, la causa e la consistenza dei danni denunciati da parte attrice, nonché l’idoneità degli interventi effettuati dal condominio al fine di eliminare le cause delle lamentate infiltrazioni; ed, infine, sono stati specificati gli interventi necessari all’eliminazione del fenomeno infiltrativo, con dettagliata quantificazione dei costi.
Le operazioni e risultanze peritali
Quanto al primo profilo, il consulente, aderendo alla prospettazione di parte attrice, ha concluso che le infiltrazioni provenienti dalla pavimentazione dal vialetto condominiale causano di fatto la formazione di ruggine alla base dei pali del cancello della singola proprietà, oltre che di numerosi altri condomini, con conseguente ammaloramento degli stessi.
Il ristagno dell’acqua al di sotto della pavimentazione è stato ricondotto dalla relazione ad una serie di carenze strutturali (prima ancora che manutentive) inerenti la realizzazione della pavimentazione del lastrico.
In particolare, la relazione ha rilevato che le quattro caditoie presenti sul vialetto condominiale, destinate allo smaltimento delle acque meteoriche, oltre a presentarsi in cattive condizioni manutentive, apparivano soprattutto essere sottodimensionate, specialmente in considerazione del complessivo assetto del sistema di smaltimento delle acque provenienti anche dalle coperture spioventi delle unità immobiliari; inoltre, la problematica del ristagno dell’acqua sotto la pavimentazione, lamentata dall’attrice, potrebbe derivare anche da una scorretta posa delle caditoie e da una cattiva esecuzione del risvolto della guaina in prossimità delle stesse, che lascerebbe infiltrare l’acqua nel massetto lungo il loro perimetro, così dando luogo ad una cospicua presenza di umidità, appositamente rilevata dal consulente, servitosi di idonea strumentazione.
Sotto diverso versante, il consulente ha recisamente escluso che gli interventi manutentivi disposti dal Condominio tramite la ditta fossero stati risolutivi delle criticità rappresentate.
Infatti, mediante l’analisi degli atti di causa (e, in particolare, della “relazione tecnica” della ditta, prodotta da parte attrice) e dello stato dei luoghi descritto dalla produzione fotografica, la ditta si era limitata ad eseguire la demolizione del pavimento davanti ed intorno ai pali del cancello di proprietà della attrice al fine di verificare le cause delle infiltrazioni, sicché, a fronte di problematiche strutturali e manutentive estese a tutta la superficie del camminamento condominiale, l’intervento in oggetto – che era, invece, circoscritto solo ad una piccola area del vialetto – non poteva ritenersi idoneo all’eliminazione delle cause delle lamentate infiltrazioni.
Quanto, infine, alla prospettazione degli interventi necessari all’eliminazione del fenomeno infiltrativo, la consulenza ha evidenziato la necessità di provvedere al “completo rifacimento del pacchetto di copertura/calpestio di tutto il camminamento condominiale, includendo anche il sottostante massetto delle pendenze”, per poi specificare, con dettagli tecnici, come realizzare l’intervento.
Il consulente avrebbe dovuto suggerire il rifacimento anche dei terrazzi di proprietà privata, realizzati in continuità con il vialetto di accesso, onde evitare di proporre soluzioni che esulassero dalla sfera di competenza strettamente spettante al condominio convenuto, ha proposto il seguente, più limitato, intervento: “demolizione della pavimentazione e del suo sottofondo, dello strato di impermeabilizzazione sottostante e del massetto delle pendenze, previo spostamento dei vasi di cemento che si trovano al confine delle corti private.
Le caditoie dovranno essere rimosse e sostituite; inoltre dovrà essere verificata l’efficienza e la tenuta della rete di scarico dell’acqua raccolta.
Successivamente si procederà alla verifica del fondo e alla posa del nuovo massetto delle pendenze, all’applicazione del primer di adesione e alla posa di un nuovo doppio strato impermeabile.
Al fine di aumentare la capacità di raccolta dell’acqua si suggerisce la posa di un’unica caditoia più lunga in sostituzione delle quattro attualmente presenti.
Nel caso in cui tale ipotesi non fosse realizzabile a causa delle specifiche modalità costruttive del solaio (es. tessitura delle travi), che potranno essere individuate solo a seguito delle demolizioni, si prevede comunque la posa di un maggior numero di caditoie compatibilmente con la struttura sottostante che, si ribadisce, potrà essere verificata solo in corso d’opera.
Appare opportuno prevedere fin d’ora il raddoppio delle canaline attualmente esistenti (4) e quindi il montaggio di 8 canaline ciascuna di lunghezza pari a 1,00 ml. Com’è ovvio in entrambi i casi andrà adeguato il sistema di scarico dell’acqua raccolta.
Durante la posa della guaina dovrà essere posta particolare attenzione al suo risvolto sia in prossimità delle caditoie che dell’attacco con la pavimentazione delle corti private.
Quest’ultimo aspetto, come anticipato, rappresenta una forte criticità non pienamente risolvibile dal punto di vista costruttivo: la nuova guaina infatti dovrà essere posata in sovrapposizione con quella esistente delle corti e, com’è ovvio, non risulterà più in continuità con la stessa.
Si potrà inoltre prevedere la posa di almeno due mani di membrana impermeabilizzante liquida elastomerica alla base dei montanti verticali dei cancelli, per un’altezza di circa 20 cm dalla quota pavimento, per proteggerli, per quanto possibile, dalla formazione di ruggine.
Sul manto impermeabile verrà steso uno strato di scorrimento sul quale verrà eseguito il massetto di sottofondo per la posa della soprastante pavimentazione” L’importo finale per il rifacimento del camminamento condominiale è stato stimato dal ctu, in base ad un computo metrico, in “€ 17.859,55, arrotondato a € 18.000,00.
Il Tribunale osserva che non v’è dubbio che i lavori tesi a rimuovere l’infiltrazione, così come descritti dalla consulenza, insistano su un’area di pertinenza condominiale, ossia il lastrico solare deputato al camminamento del primo piano funzionale a consentire l’accesso alle singole abitazioni.
Una volta accertata l’appartenenza al Condominio dell’area interessata dai difetti costruttivi e manutentivi, non solo risulta meritevole di accoglimento l’istanza attorea di veder condannato il convenuto ad effettuare i lavori di straordinaria manutenzione, necessari ed improrogabili, volti ad eliminare definitivamente le cause dell’infiltrazioni, ma altresì la domanda di condanna risarcitoria dello stesso in favore dell’attrice per il danno patrimoniale da questa subito in conseguenza delle infiltrazioni insistenti sul lastrico solare.
Emerge come l’ammaloramento del cancello d’ingresso dell’attrice e, in particolare, dei due pali laterali appoggiati al terreno sia riconducibile non ad un difetto manutentivo a lei imputabile a titolo di colpa, quanto, piuttosto, all’umidità sottostante alla pavimentazione del lastrico solare, di pertinenza condominiale.
Diritto al risarcimento
Il diritto al risarcimento del danno lamentato dall’attrice trova preciso fondamento normativo, oltre che nell’art. 2051 c.c., nell’art. 1130, comma 1, n. 4 c.c., che impone all’amministratore di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti, nonché nell’art. 1135, comma 1, n. 4, relativo alle attribuzioni dell’assemblea in ordine alle determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria (cfr. Cass. civ., sez. un., 10/05/2016, n. 9449)
Spesa urgente
La giurisprudenza ha, infatti, chiarito che il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, per tali intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. 2, 26 marzo 2001, n. 4364), l’urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass., Sez. 2, 19 dicembre 2011, n. 27519; Cass., Sez. 6-2, 19 marzo 2012, n. 4330).
In questo senso, non v’è dubbio che la ricostruzione della pavimentazione funzionale ad un dignitoso accesso all’abitazione del condominio richiedente possa rientrare nella nozione di spesa urgente menzionata dalla disposizione citata. sia la riparazione del cancello che il rifacimento della pavimentazione, spese delle quali parte attrice chiede di essere tenuta indenne, sono da accogliere.
