È inesistente un dominio utile ad usucapire in assenza di opere idonee ad impedire l’uso dell’area adibita a parcheggi da parte degli effettivi proprietari.
I posti auto in condominio vengono generalmente assegnati in uso esclusivo a ciascun proprietario delle singole unità immobiliari, dal regolamento condominiale o dal costruttore in fase di creazione del condominio, divenendo una pertinenza dell’immobile.
In altri casi, i posti auto possono essere di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, risultando la proprietà dai titoli di provenienza e dalla documentazione catastale.
Eppure, nonostante i titoli di proprietà, il regolamento condominiale e gli interventi legislativi volti a disciplinare la materia, la questione dei parcheggi in condominio è spesso fonte di contenziosi, anche e soprattutto con riferimento alla possibilità o meno di acquisirne la proprietà per usucapione.
Diciamo subito che secondo la giurisprudenza l’usucapione dei posti auto è ammissibile, purché sussistano determinate condizioni.
Prima di vedere come si è orientato, di recente, il Tribunale di Firenze (con sentenza n. 278 del 31 gennaio 2023) in un caso di azione di rivendicazione proposta dai proprietari di posti auto in un complesso residenziale e relativa domanda riconvenzionale di usucapione da parte del convenuto, è necessario qualche breve cenno sul regime giuridico applicabile ai parcheggi condominiali e sull’usucapione in generale con riferimento agli stessi.
Il regime giuridico applicabile ai parcheggi condominiali
I parcheggi condominiali possono essere: di proprietà comune, di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, secondo quanto previsto dall’art. 1117 c.c. e o stabilito nel regolamento di condominio o nell’atto di acquisto dell’immobile.
I parcheggi di proprietà comune, a norma dell’art. 1117 comma 2 n. 1 c.c., sono parti comuni a tutti gli effetti, per le caratteristiche funzionali all’uso comune o perché previsto dai titoli (compravendita, regolamento condominiale, etc.). Essi possono essere utilizzati da tutti i condòmini in maniera indistinta o a turnazione ove siano insufficienti, nonché possono essere affittati anche a terzi, previa delibera assembleare.
I parcheggi di proprietà esclusiva o assegnati in uso esclusivo vengono utilizzati direttamente dai proprietari o dai titolari del diritto di uso, fermi restando i limiti nell’uso, di cui agli artt. 1102, 1120, comma 4, e 1122 cod. civ.
L’usucapione del diritto di proprietà del posto auto condominiale
Come noto, ai sensi dell’art. 1158 cod. civ., la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuato per venti anni.
Il possesso per l’usucapione deve essere continuato e ininterrotto per 20 anni, pubblico, pacifico ossia non violento e clandestino.
Tuttavia, nell’ambito del condominio, i principi generali in materia di usucapione devono tener conto della peculiarità della normativa condominiale che consente l’uso ed il compossesso delle parti comuni purché non se ne alteri la destinazione e non si impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
In particolare, secondo l’art. 1102, comma 2, c.c., “il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Ne deriva che il condomino che voglia usucapire una parte comune dovrà allegare e dimostrare “di aver goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire” (Cass. n. 17322/2010)
In altri termini, il condomino che deduce di aver usucapito la cosa comune, dovrà provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione ossia di aver escluso il compossesso degli altri condòmini (c.d. “interversione di fatto”).
Nello specifico, per usucapire un posto auto condominiale, il condomino dovrà eseguire opere idonee ad impedire l’uso da parte degli altri, quali recinzioni con catene, cancelli e sbarramenti, non essendo sufficiente l’aver parcheggiato il proprio veicolo per 20 anni.
Nel caso di specie, deciso dal Tribunale di Firenze (sentenza n. 278 del 31 gennaio 2023), l’oggetto della controversia riguardava un’area, adibita a posti auto di proprietà esclusiva di alcuni condòmini, sulla quale era stato ricavato uno spazio abusivo ad opera di un altro condomino il quale affermava di averne acquistato la proprietà per usucapione, per aver parcheggiato la propria auto per oltre 20 anni senza contestazioni.
Usucapione posti auto di proprietà esclusiva: La vicenda
Alcuni condòmini, proprietari dei posti auto nella strada privata di un complesso edilizio sito in Firenze agivano in rivendica di tale loro proprietà contro un altro condomino che aveva occupato senza titolo parte della stessa area adibendola a parcheggio del proprio veicolo.
In particolare, gli attori rappresentavano che era emersa l’occupazione illegittima da parte del convenuto di uno spazio, creato attraverso un’abusiva restrizione dei posteggi preesistenti tra due particelle, da lui adibito a posto-auto in assenza dei titoli legittimanti.
Segnatamente, in uno spazio in cui dovevano esserci 19 posti auto ve ne erano in realtà 20, per la presenza di quello abusivo realizzato dal convenuto con la conseguenza che, a causa di tale illegittima occupazione, gli attori subivano tutti una ingiustificata compressione dei rispettivi diritti di proprietà, essendo le dimensioni effettive dei loro posti auto inferiori a quelle catastali.
Il convenuto, costituitosi in giudizio, deduceva di aver utilizzato uti dominus quello spazio fin dalla sua realizzazione senza alcuna contestazione da parte dei proprietari per cui ne aveva acquistato la proprietà per usucapione.
Alla domanda di rivendicazione della proprietà proposta dagli attori, il convenuto, pertanto, opponeva domanda riconvenzionale al fine di sentire accertato il suo acquisto per usucapione della proprietà del suddetto spazio adibito a parcheggio.
Il Tribunale ha accolto la domanda di rivendicazione della proprietà proposta dagli attori ed ha rigettato la domanda riconvenzionale del convenuto di accertamento dell’usucapione dell’area da lui adibita a posto auto.
Usucapione posti auto di proprietà esclusiva: insussistente in assenza di opere idonee ad impedire l’uso dell’area da parte degli effetti proprietari. La decisione
Accertato il diritto di proprietà degli attori delle rispettive particelle su cui insistevano i posti auto, il Tribunale ha altresì rigettato la domanda riconvenzionale di usucapione proposta dal convenuto non essendo emerso, dalle risultanze probatorie, un possesso inconciliabile ed incompatibile con il godimento altrui.
Dalle deposizioni dei testi era infatti emerso che il convenuto aveva utilizzato una porzione dell’area adibita a posti auto di proprietà degli attori, ma tale porzione abusivamente occupata non era delimitata da sbarramenti ed in generale da opere idonee ad impedirne l’uso da parte degli effettivi proprietari.
Il Tribunale ha, pertanto, condiviso l’orientamento giurisprudenziale secondo cui “non può ravvisarsi usucapione, relativamente al parcheggio di autovetture, nell’ipotesi in cui ci si limiti all’uso di una striscia di terreno come parcheggio e spazio di manovra, non essendo tale condotta di per sé espressione di un’attività materiale incompatibile con l’altrui diritto di proprietà e non avendo la relativa esteriorizzazione la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene. D’altra parte, l’utilizzo di un’area a scopo di parcheggio può risultare transitoriamente consentito per mera tolleranza dal proprietario fondiario.
Pertanto, onde provare il possesso pacifico e ininterrotto ai fini dell’usucapione, è necessario dimostrare di averlo utilizzato proprio come suo proprietario, per esempio, delimitando il posto auto con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione o recinzione idonee a impedirne l’uso al proprietario del fondo” (così Corte d’Appello Bolzano 2020/67).
L’aver parcheggiato la propria autovettura su una porzione dei posti auto esistenti, in assenza di opere di delimitazione e sbarramento dell’area è un comportamento che non implica necessariamente che ciò sia stato fatto con l’animus necessario per usucapire ovvero con una manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui.
Per tali motivi, nel caso di specie, non avendo il convenuto dimostrato di aver utilizzato quale proprietario, l’area parcheggi da lui occupata, mediante un’inequivoca esteriorizzazione di una signoria sulla stessa, il Tribunale ha rigettato la domanda riconvenzionale di usucapione.
Dal rigetto della suddetta domanda riconvenzionale di usucapione è derivato l’accoglimento della domanda di rivendicazione degli attori, atteso che il convenuto in riconvenzionale non ha contestato la loro proprietà bensì si è limitato ad opporvi un dominio utile ad usucapire che si è tuttavia dimostrato inesistente.
È vero, infatti, che in materia di rivendica della proprietà, grava sull’attore l’onere di fornire rigorosa prova della sua proprietà e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per l’usucapione, ma è pur vero che tale criterio può subire opportuni temperamenti secondo la linea difensiva adottata dal convenuto.
Nella specie, il convenuto non ha contestato il diritto di proprietà degli attori i quali hanno comunque dato prova dei legittimi titoli di proprietà di tutte le particelle inerenti all’area dei posti auto, nell’intero ventennio antecedente l’avvio del giudizio.
